+79051253326
Земельное владение ограничивает хозяина участка от его произвольного использования.
ЗУ допускаются к распоряжению в соответствии с допустимостью проводимых работ, обозначенных как целевое назначение.
Определения «категория земель» и «целевое назначение» ЗУ
Земельные массивы, расположенные в пределах РФ, распределены по категориям (ст. 7 ЗК РФ). Они соответствуют тому качеству поверхности почв, которая существовала изначально.
Природные условия обеспечивают своеобразие ландшафта, к которому относятся лесные массивы, водные пространства и иные виды земель. Категории выделяют массивы, допускающиеся к обороту в том или ином качестве и те, которые находятся в запасе и не подлежат использованию.
Доступными для использования физическими и юридическими лицами являются классификации земель промышленного назначения, которые могут использоваться для энергетики, оборонных предприятий и иных санкционированных государственным распоряжением работ. Гражданам выделяют ЗУ из относящихся к типу поселений или сельскохозяйственного назначения.
Категории определяют изначальное направление, в котором допускается применение участка.Приобретение ЗУ требует изучения документации в первую очередь – в отношении принадлежности к определённому типу. От этого зависит допустимость пользования, то есть – регламент разрешённых работ.
Капитальные строения допустимо возводить только на землях, относящихся к категории поселений (ст.263 ГК РФ, ст.40,41 ЗК РФ) (см. Документы на строительство дома).
Для этого выбираются территории, с отсутствием плодородных почв, которые пригодны для сельского хозяйства.
Территория сельскохозяйственных угодий занимают территории, обеспеченные лугами или плодородными почвами, допускающими:
- садовое и огородное хозяйство, бахчи;
- личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
- дачные и садовые некоммерческие товарищества (ДНТ, СНТ);
- индивидуальное предпринимательство.
Допустимые виды деятельности так же определяются изначально, решением администрации, на основании государственных стандартов и определяются как целевое назначение. То есть, надел допускается к применению только в рамках категории и целевого назначения, которое понимается как разрешённое использование (см. Изъятие земельного участка за неиспользование).
Категории земель рассматриваются на федеральном уровне власти и передаются муниципальным образованиям в установленном варианте. На этом основании муниципалитеты разрабатывают виды целевого назначения участков и применяют их для производства тех или иных видов работ.
Граждане и предприятия получают ЗУ с готовыми инструкциями по допустимости применения, на основании классификатора, определяющего назначение.
Варианты изменения целевого назначения
Варианты изменения определяются:
- При сохранении категории ЗУ, путём смены разрешённого использования.
- Путём изменения категории ЗУ, что автоматически влечёт изменение назначения.
В рамках установленной категории, допустимы случаи изменения применения ЗУ. Здесь допускаются варианты смены:
- для всего участка;
- для его доли.
В первом случае предполагается подготовить обоснование причин для вносимых изменений. Они оформляются документально, отражая целесообразность проведения данной процедуры.Таковые опираются на допустимость использования участка в изменённом аспекте, а так же могут основываться на преимуществах пользования по усмотрению владельца ЗУ.
Например, участки под строительство на землях населённых пунктов, вправе реорганизовать с жилого сектора на возведение инфраструктурных объектов. А сельскохозяйственные наделы – с садовых или огородных участков изменить под назначение ЛПХ.
Иногда целевой реорганизации принадлежит только одна доля надела или ЗУ разделяется на секторы, по 1/2 или 1/3 общей площади. Каждый сектор планируется использовать по усмотрению собственника. В этом случае предварительно делается землеотвод.
То есть составляется и утверждается проект ЗУ, который впоследствии предоставляется в администрацию населённого пункта или отдел архитектуры и градостроительства, для областных, краевых центров и городов федерального статуса.
Смена допустима в редких случаях, когда надел не отвечает заявленным требованиям. Например, земли, лишённые плодородных качеств в результате пожара или отравления ядохимикатами, нецелесообразно применять под сельское хозяйство, но допустимо перевести в категорию промышленных, где они смогут беспрепятственно использоваться.
Порядок смены
Для участия в процедуре, ЗУ требуется обеспечить документацией. Он должен состоять на кадастровом учёте и сведения о его основных характеристиках требуется внести в учётные записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Кроме этого нужно оформить межевое дело и проект согласования границ с соседями (см. Споры при межевании участка).
В зависимости от масштаба реорганизации юридического сопровождения ЗУ, может понадобиться составление проекта и проведения межевания участков. Он нужен, если на территории проводится зонирование, обеспеченное разными видами назначений или при реорганизации массива под использование на основании совместного владения.
Например:
- Если застройка квартала предусматривает возведение многоэтажных зданий, одноэтажных домов и культурно-развлекательного или торгового комплекса.
- Когда сельскохозяйственные плодородные почвы, принадлежащие предпринимателю, переводят в разряд земель для СНТ или ДНТ (см. Дача с нуля).
- Если часть угодья переводится для организации сопутствующего сельскому хозяйству, перерабатывающего предприятия.
Градостроительная документация оперирует термином разрешённое использование, так как оно предполагает применение дробных дефиниций, применяемых в системе архитектуры и проектирования.
Если собственник ориентирован на изменение категории, ему потребуется представить документальные подтверждения о том, что ЗУ не отвечает заявленным требованиям. При этом к заявлению прилагают акты экспертизы почв, подтверждающих необходимость смены назначения.
В число причин могут входить так же притязания собственника на изменение использования, если его участок примыкает к границе населённого пункта, но относится к сельскохозяйственному угодью. Тогда к заявлению следует приложить выписку из ГКН и акт согласования.
Заявление рассматривается уполномоченным должностным лицом и удостоверяется главой исполкома. После этого оно отправляется в производство. Решение по нему принимается на слушаниях, которые проводит городская или областная администрация.
Дата слушания указывается на официальном сайте администрации и в местных СМИ. Заинтересованное лицо вправе на них присутствовать.
На основании положительного решения, владелец ЗУ вносит соответствующие сведения в учётные записи ГКН. Если получена отрицательная резолюция – заявитель вправе оспорить её в судебном порядке, путём подачи искового заявления.
Стоимость изменения
Если процедура укладывается в рамки, связанные с изменением категории, в связи с порчей почвы, то главными расходами станут проводимые исследования.
Анализ почвы и экспертиза их качества зависят: от типа анализа, от количества проб.
Исходная сумма – от 20 тысяч рублей. Замер уровня радиации на участке – от 10 тысяч.
Согласование актов и заявлений по ценовому варианту не регламентировано и определяется локальными и региональными постановлениями.
Смена на основании вида разрешённого использования производится по тарифу, который рассчитывается на основании принятых методик. Оплата исходит из процентной ставки, рассчитанной с кадастровой стоимости ЗУ или объекта планируемого строительства, при планировании строительных работ.
На его основании предусмотрены следующие процентные ставки, исходя из общей кадастровой стоимости ЗУ:
- участок для ЛПХ – 10%;
- участок под ИЖС, дачу – 10%;
- блокированное жилое строение – 40%;
- среднеэтажная жилая застройка (2-3 эт.)– 45%;
- многоэтажное здание – 50%;
- инфраструктурные объекты – 50%.
Кроме этого, для подсчёта коэффициента рассчитывается дополнительный процент, в соответствии с этажностью здания, предусматривающий высоту многоэтажного дома от четырёх до семнадцати и более, этажей.
Помимо обозначенного, предусматривается оплата пошлины за регистрацию в записях ГКН. Решение вопроса в суде так же потребует оплаты суммы пошлины.