+79051253326
В 2018 году ввести объект в эксплуатации будет невозможно, не предоставив сведения о его охранной зоне С 1-го января вступила в силу вторая часть поправок, вносимых Федеральным законом от 13.07.2015 № 252, по которым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо предоставлять описание его охранной зоны. Касается эта норма тех объектов, для эксплуатации которых законами предусмотрено установление зон с особыми условиями использования территорий.
В особенностях и перспективах правового регулирования этой области постараемся разобраться в данной статье. Одной из основных проблем в сфере недвижимости на сегодняшний день, является неполнота информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
И если сведения о земельных участках и объектах капитального строительства непрерывно вносятся и актуализируются в ЕГРН, то по зонам с особыми условиями использования территорий, их еще называют сокращенно ЗОУИТ или просто особые зоны, данных в реестре крайне мало. Зачем устанавливать особые зоны?
Согласно Градостроительному кодексу РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Устанавливаются они как в целях охраны самих объектов, так и для защиты населения и окружающей среды от негативного воздействия, возникающего в процессе эксплуатации этих объектов. Практически все линейные сооружения имеют свои правила охраны, а значит для них должна быть установлена своя охранная зона.
Например, вокруг распределительных газопроводов должна быть установлена охранная зона шириной от 4-х до 20-ти метров в зависимости от типа и места прокладки, а для линий электропередач эта зона уже может достигать 110-ти метров в зависимости от напряжения.
Помимо прочего, в отношении промышленных объектов и производств устанавливаются санитарно-защитные зоны, радиус которых может составлять 1000 метров при 1-ом классе опасности, а для источников водоснабжения устанавливается зона санитарной охраны, в составе трех поясов. С учетом подгрупп, на сегодняшний день существует более 100 разновидностей таких зон, и у каждой есть свои размеры, свои основания и свой прядок возникновения.
Главное, что их объединяет – они все накладывают ограничения на земельные участки, попадающие в их границы. Ограничения могут быть от незначительных, вроде ограничений на посадку деревьев, до существенных, включая полный запрет капитального строительства в границах этих зон. Поэтому, для участников земельно-правовых отношений особенно важно иметь доступ к актуальной информации о ЗОУИТ. Сегодня более 70% всех зон не внесены в ЕГРН.
Необходимость установления особых зон вполне понятна, а от внесения сведений о них в ЕГРН выигрывают все стороны. Собственник охраняемого объекта публично заявляет о тех ограничениях, которые необходимо соблюдать в определенных границах, что способствует сохранности его сооружения, и исключает риски возмещения убытков собственникам земельных участков. Землевладельцы понимают границы дозволенного на их участках и могут грамотно ими распоряжаться.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления могут квалифицированно вести свою градостроительную политику с учетом всей доступной информации. К сожалению, встречаются ситуации, когда собственник участка построил дом, а затем узнал, что здание находится в границах охранной зоны. Далее такие случаи решаются в судебном порядке и в зависимости от решения, постройка сносится либо за счет собственника, либо за счет собственника объекта, в отношении которого установлена ЗОУИТ. Полный публичный доступ к сведениям об ограничениях на земельные участки, позволил бы полностью избежать подобных случаев.
Достаточно было бы открыть публичную кадастровую карту, найти свой земельный участок и посмотреть какие особые зоны на него накладываются. Однако, на практике сегодня более 70% всех зон не внесены в ЕГРН. Ситуацию усложняет еще и тот факт, что установить некоторые типы зон, в текущих условиях просто невозможно. Законодательство в этой сфере разрознено, для некоторых зон нет четких и понятных правил охраны, для других нет органа государственной власти утверждающего их границы.
К тому же нет прямой обязанности у правообладателей объектов эти зоны устанавливать, вернее этой обязанности не было раньше. Обратиться к специалистам по вопросу установления особых зон нужно уже сейчас. Учитывая все сложности, которые существуют на сегодняшний день в этой области были разработаны несколько ключевых законопроектов. Один из них – это уже названный Федеральный закон от 13.07.2015 № 252.
По нему застройщика обязывают при вводе объекта в эксплуатацию предоставлять сведения о его охранной зоне, если такая зона должна быть установлена в соответствии с законами. А само разрешение на ввод будет являться одновременно и решением об установлении зоны. Данные нормы вступили в силу с 01.01.2018. Но это то, что касается нового строительства. Для объектов, особые зоны которых по каким-либо причинам не были установлены, разработан законопроект № 302180-7 о внесении изменений в Градостроительный и Земельный кодексы. Этот законопроект находится на рассмотрении в Государственной думе и призван привести процесс установления зон с особыми условиями использования к единому знаменателю.
Новый закон, приводит исчерпывающий перечень типов особых зон: их теперь 23 и никаких «иных». Помимо этого, для каждой зоны будут либо разработаны новые правила и порядок установления, либо доработаны уже существующие. А это значит – мы получим четкий механизм установления особых зон и внесения сведений о них в ЕГРН. Также закон решает проблему с возмещением убытков собственникам земельных участков, попадающих в зоны с особыми условиями использования.
Теперь достаточно ответить на вопрос: что было раньше – построен объект капитального строительства или установлена охранная зона и обеспечен публичный доступ к сведениям о ее границах? Если первое, то в случае, когда объект не может ни при каких обстоятельствах на этом участке находиться, организация, в пользу которой установлена особая зона, возмещает все убытки связанные со сносом здания, включая упущению выгоду. А если зона установлена раньше и землевладельцы имели полный публичный доступ к этой информации, то приведение земельного участка в соответствии с правилами охраны происходит строго за их счет.
Именно поэтому правообладателям объектов, в отношении которых устанавливаются ЗОУИТ, крайне важно максимально быстро внести информацию о своих зонах в ЕГРН. Законодательно дается срок на установление этих зон до 1 января 2022 года, но учитывая долгое время подготовки необходимых документов, многоступенчатую и длительную процедуру согласования и внесения сведений в ЕГРН, лучше обращаться к специалистам уже сейчас.
Порядок действий правообладателя объекта, в отношении которого предусмотрено установление зон с особыми условиями использования территорий:
1) Подготовить исходно-разрешительную и проектную документацию, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы в отношении объекта работ.
2) Заказать текстовое и графическое описания местоположения границ зоны, в формате XML. Специалисты компании Тверское БТИ имеют многолетний опыт в проведении таких работ.
3) Подать полный комплект документов в орган государственной власти уполномоченный на принятие решений по установлению данного типа зон.
Специалисты компании «Тверское БТИ» имеют большую практику и успешный опыт по установлению ЗОУИТ и готовы помочь Вам на всех этапах работ.