Классификация объектов недвижимости – это тип упорядочивания информации о недвижимости, допускающий компоновку по тем или иным признакам. Требуется для проведения кадастрового и инвентарного учёта, нормирования мероприятий по их целесообразному использованию.
Всякая деятельность на рынке недвижимости опирается на классификацию. На основе таковой проводится ревизия муниципальной и государственной собственности.
Мониторинг использования земель по целевому назначению, проектирование градостроительных зон и иные виды работ по землеустроительству – осуществляется планово, с опорой на контекстуальную основу категорий земель и регламента использования зданий и сооружений.
Данная тенденция деятельности, вопреки потребности в формировании групп тех или иных типов и видов, не имеет чёткой основы. Иногда допускаются разночтения, применяемые в той или иной специфической области использования.
Общие сведения
Классическое разделение опирается на следующие ориентиры компоновки:
- по происхождению;
- функциональному назначению;
- по формам собственности;
- по масштабности;
- готовности к использованию.
Поэтому выделяют следующие разновидности классификации, соответственно с применяемыми методами.
Фацетный метод – выявляет характеристики объектов и сопоставляет их по группам соответственно с наиболее часто встречающимися общими свойствами. Отличается линейным характером, но допускает формирование подклассов, подгрупп и т.п.
Иерархический метод – многоступенчатое деление и сопоставление. На низшей ступени объекты сопоставляются по одним характеристикам, а на более высокой – по иным. Получается гибкая система, допускающая рассмотрение каждой учётной единицы с различных ракурсов.
Каждая группа определяется в контексте совокупности свойств, опираясь на те характеристики, которые выявились в результате определения их сущности, создающей между ними единство, допускающее оперирование недвижимостью.
В их число попадают характеристики, выявленные при помощи аналитической исследовательской деятельности специалистов теоретиков, опирающихся на практическую основу, диктуемую рынком или иными социальными институтами, к которым относится структура власти, а так же система регистрирующего органа, налоговой и иных служб и уполномоченных учреждений.
Базовая основа происхождения
Маркетинговая основа включает дифференциацию земель и жилых зданий на элитный продукт, бизнес-класс, эконом-класс. А так же здания и помещения, участвующие в производственной деятельности государства или муниципалитета или предназначенные для извлечения прибыли.
На этой основе формируется представление об эффективности использования того или иного объекта.
- Градостроительные ориентиры зон застроек и расположенных зданий, различающиеся по степени износа (ветхости) и элитарности районирования застроек.
- Технические характеристики и виды рынков: первичный и вторичный рынки жилья.
- Дифференциация по видам объектов недвижимости: здания различной этажности, частные дома,гаражи, стоянки, промышленные здания, торговые и культурно-спортивные комплексы и т.п.
Они входят в различные перечни объектов, выставляя в каждом из них те качества, которые требуются для использования.
Классификация по происхождению
Под происхождением имеется в виду два типа базовых характеристик, которые определяются в каждом принципе классификации, дополняясь более узкими специфическими свойствами. К ним относятся:
- Естественные, возникшие в результате природных причин, из числа земель, разделённых по категориям и иным принципам использования и участия в обороте (изъятых ЗУ из оборота).
- Искусственные, к которым относятся здания и сооружения, возникшие посредством деятельности человека.
Любая существующая недвижимость относится к тому или иному типу. В более узком смысле естественные природные контексты или недвижимость по природе, включают в себя следующие комплексы:
- земельные массивы, разделённые по видам разрешённого использования;
- массивы лесов;
- водные ресурсы;
- особо охраняемые зоны;
- использующиеся под туристические зоны и зоны отдыха;
- пригодные для разработки недр;
- земли, изъятые из оборота и т.п.
По функциональному назначению
Каждое возведённое строение или земельный участок выполняет соответствующую функцию, на основании сходства которых, появляются основания для объединения в группы по признакам.
Это самые многочисленные и дробные качества дифференциации, на их основании подразделяются на жилые и нежилые помещения, а здания распределяются по видам функционирования, используясь под те или иные цели.
В их числе земли, которые утрачивают статус природных комплексов в момент соприкосновения с человеческой деятельностью, адаптирующей их под те или иные мероприятия, и предусматривающие извлечение пользы путём обработки или возведения капитальных и иных строений.
Например, дифференциация участков по целевому использованию: под ЛПХ или ИЖС, имеет внутреннюю структуру, обусловленную кодами разрешённого использования (см. Участок под индивидуальное жилищное строительство). Наделы под личное подсобное хозяйство могут подразделяться на луга, пастбища, земли под сады и огороды.
То же касается участков под застройку, где нет унифицированного регламента.
Если речь идёт об искусственных объектах, то функциональные характеристики имеют обширный перечень:
- жилые и нежилые здания, помещения;
- жилые здания с нежилыми помещениями нижних этажей;
- частный сектор;
- торговые комплексы;
- офисные центры;
- культурно-спортивные центры;
- гостиницы и пансионаты;
- парки, кинотеатры и зоны отдыха;
- дачные посёлки;
- школы, детские сады и т.п.
Функциональное назначение закладывается при выборе участка под строительство и составлении строительного проекта (см. Документы на строительство дома).
По формам собственности
Каждый объект недвижимости имеет владельца и является собственностью физического или юридического лица, либо состоит на балансе у региональной администрации или содержится за счёт федерального бюджета.
Аналогично типам собственников, в число которых входят и балансодержатели, выделяются формы собственности:
- государственная;
- муниципальная;
- коммерческая;
- индивидуальная.
В зависимости от того, кому принадлежит недвижимость, выстраивается гражданско-правовая цепочка взаимодействия. Например, собственником земель является государство, которое передаёт наделы, закреплённые за региональными территориями, местным муниципалитетам.
При этом в их ведении распоряжение массивами. Но – в соответствии с государственным законодательством, а так же при предоставлении полной отчётности. Поэтому муниципалитеты играют роль уполномоченных посредников.
В свою очередь они вправе вести имущественное управление, передавая недвижимость предприятиям и гражданским лицам:
- в собственность;
- в аренду или наём.
По масштабности
Масштабность – свойство объектов, определяющее их способность к дальнейшей реорганизации путём разделения или объединения.
Например, жилые и нежилые помещения имеют способность объединяться в здание. А здание допускает только разделение на помещения.
То есть основой и базой классификации, в данном случае, выступает учётная единица.
В целом их допускается комплектовать следующим образом:
- земельный массив;
- земельный участок;
- частный дом с участком, коттедж;
- дачный домик, дачный участок;
- комплексы промышленных строений и сооружений;
- здание для промышленных целей;
- многоквартирный многоэтажный дом;
- малоэтажный дом;
- отдельная квартира;
- секция или подъезд, этаж секции;
- комплекс административных сооружений;
- офисное помещение;
- торговый комплекс;
- торговое помещение.
Данный перечень далеко не полон.
На основании этого номера комплекс или его доля, часть вносятся в учётные кадастровые записи Росреестра, либо подлежат инвентарному учёту (см. Все о кадастровом учете земли и домов).
По готовности к использованию
На этом базовом основании выделяют здания и помещения, допускающие или не допускающие его эксплуатацию (см. Как принять новостройку у застройщика). На основании данных базовых характеристик, вся имеющаяся на рынке недвижимость делится на следующие типы:
Готовые капитальные строения, приобретшие данный статус после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию. Получают разрешение на беспрепятственное использование по целевому назначению.
Недостроенные объекты считаются таковыми с момента утверждения и получения на руки выписки из градостроительной документации, разрешающей возведение капитального строения, до момента ввода в эксплуатацию.
Такое положение действует в отношении тех объектов, которые выставляют на торги, в том числе – по причине банкротства предприятий (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).
К данной категории классов принято относить так же:
- Здания или помещения, требующие реконструкции или капитального ремонта.
- Аварийные строения, требующие сноса.
В данную стадию объекты вступают только после комиссионного обследования и оформления соответствующей документации, констатирующей недопустимость использования по назначению (см.Акт обследования объектов недвижимости).