Статья

Сегодня все больше и больше людей живущих в собственных загородных домах мечтают перебраться за город, поближе к цивилизации. Однако, немало и таких, кто наоборот хочет отрешиться от городской суеты. Способы осуществления желаний которые существуют сегодня, будут описаны ниже.

Обмен жилья приобрел массовость еще в 80 годы, в перестроечные времена. Хотя и в наше время жилищный обмен так же не утратил своей актуальности. В условиях все более ухудшающейся экологии, многие люди стремятся обменять свои городские квартиры на загородный дом и наоборот.

Сегодня есть люди имеющие жильё в городе, но мечтающие иметь загородный дом и готовые пожертвовать своей квартирой ради того, чтобы находиться на природе. Так же есть люди, которые живут за городом и в то же самое время им это не очень удобно, так как далеко ездить на работу или удовлетворять какие-либо другие свои потребности. Соответственно, у них есть желание купить жильё в городе, но в то же время они не имеют для этого необходимой суммы денег. Таким образом находятся две стороны для одной сделки, которая проводится либо в виде обмена, либо в виде двух сделок купли\продажи.

В случае со сделкой купли\продажи, с одной стороны оформляется сделка покупки квартиры домовладельцами, а с другой, хозяевами квартир приобретается земельный участок и дом.

Здесь существуют следующие нюансы. Если заключается договор мены, то он должен регистрироваться в двух местах.

Вся процедура регистрации занимает порядка двух недель. При этом вначале необходимо оформить квартиру, а потом дом. При этом очень важно составить договор мены.

В таком договоре весьма важно указать, во сколько они сторонами оценены. Равнозначны ли эти объекты и не существует ли по ним каких-либо доплат. Если они есть, то они в обязательном порядке должны быть отражены в договоре.

Сделка купли\продажи и процедура оформления намного проще. В один и тот же день в регистрационную палату можно сдать документы и в городе и в районе, где находится выбранный дом.

Во всех сделках есть еще немаловажный аспект — оценка жилья, ее производят сами собственники.

При оформлении сделок с недвижимостью, важно собрать все необходимые документы: свидетельство на право владения собственностью, справки о месте прописки, согласие супругов на совершение операций с недвижимым имуществом и конечно же свой паспорт.

При совершении сделки с недвижимостью надо быть предельно внимательным. При оформлении договора необходимо проверять точность всей информации.

Вопрос приватизации земли беспокоит многих граждан, особенно трудно приходится людям, которые не знакомы с юридическими аспектами, которые к слову сказать присутствуют в этом вопросе. Согласно определению, приватизация – это процесс, в ходе которого происходит полная или частичная передача государственной собственности в частные руки. В случаях с землёй предназначенной для строительства, нужно учесть, что все вопросы по приватизации следует решить до начала стройки.

Для начала, нужно будет обратиться в органы управления, помимо заявления потребуется так же предоставить некоторые документы: паспорт, ИНН, карта земельного участка, технические паспорта строений и выписка из ЕГРП. После подачи заявления и всего перечня, вопрос рассматривается в течении двух недель, однако после рассмотрения сама процедура может растянуться и на несколько месяцев.

Следует учесть, что существует земля, которая не может быть приватизирована, это: земли лесного и водного фонда, участки в береговой линии, дороги, тротуары, заповедные земли, и участки, ограниченные в обороте по разным причинам.

Для приватизации, гражданину придётся выплатить государству кадастровую стоимость земли, исключением являются земли на которых расположен частный дом, собственником которого является претендующий на землю гражданин. В других же случаях процедура приватизации – довольно дорогостоящий процесс. К тому же имеется огромное количество дополнительных трат, таких как оформление технической документации, сбор справок и разрешений, по дгот овка заключений и т. д.

Но возможно провести операцию приватизации бесплатно, это возможно в случаях, если: на земельном участке имеется жилой дом, собственниками которого являются лица, производящие приватизацию. В случаях с садовыми участками, выделенными на бессрочный срок. В случаях, если гражданин имеет недвижимость на приватизируемой земле. Или в случае если участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства. Иногда бывает так, что документы на участок утеряны и восстановить их невозможно, тогда для приватизации участка потребуется обращение в суд, в котором и будет решаться право владения на землю, для получения которого придётся доказать права на участок. Для этого можно обратиться в архив или кадастр недвижимости, в котором наверняка будут записи о регистрации права на участок.

Сложность процедуры получения разрешения на перепланировку квартиры в этом случае напрямую зависит от того, какая стена находится между этими помещениями. Некапитальная стена значительно облегчает задачу объединения. Достаточно сделать эскиз и отнести его в Государственную жилищную инспекцию . Капитальная стена, наоборот, усложнит все дело. Будет необходимо провести независимое обследование, получить техническое заключение о со стоя нии стены.

Следующим этапом станет согласование проектных документов с государственными надзорными органами. После проведения ремонта и получения такой бумаги как акт скрытых работ по электрике (в зависимости от ситуации), можно будет вызвать техника из Бюро технической инвентаризации. Он выполнит новый обмер помещений и Вы получите новый техпаспорт на жилище. На практике часто происходит так, что перепланировка уже сделана, а разрешение получено не было.

В данном положении порядок действий аналогичен ситуации, когда ремонт еще не проводился. Собираются документы и благополучно оформляется разрешение. Если коммунальные службы узнали о проведенной перепланировке раньше, чем Вы успели получить согласование, они могут подать иск в суд. Закон будет на их стороне. В качестве наказания обычно используется штраф от двух до двух с половиной тысяч рублей. Для злостных нарушителей предусмотрена суро вая мера. Это лишение жилья и продажа квартиры с публичных торгов. Поэтому следует хорошо подумать, планируя такие масштабные работы в своей квартире. Заявление на перепланировку нежилого помещения подается прим ерно так же, но для ее реализации требуются дополнительные документы.

Планируя перестройку своей квартиры или дома, необходимо согласовывать свои действия с жилищно-коммунальными хозяйствами. Согласно с регламентом этих учреждений, граждане имеют право на изменение конфигурации своего жилья, если на то было получено специальное разрешение от муниципального органа. Изменения должны быть соответствующим образом внесены в проект, также должны вноситься поправки в техническую документацию. Функциональное назначение помещения может остаться тем же, либо поменяться.

Самыми распространенными видоизменениями жилья будут появление новых дверей, окон, снос или установка перегородок, увеличение общего пространства, перенос туалета либо ванной комнаты.

Переустройство помещения обычно проводиться с целью смены функционального назначения объекта, отличного от того, которое было ранее заявлено в техническом паспорте. Любая перепланировка должна проводиться в соответствии с законодательными нормами.

Также помимо вышеперечисленного, переделка квартиры может заключаться в дополнительной реконструкции. Что это может быть? Переделка внешних элементов здания, опорных соединений.

Перепланировка может проводиться в двух видах:

1. Упрощенная.
2. Усложненная.

Упрощенная переделка помещения

Может относиться к жилым и нежилым помещениям. Для ее проведения необходимы эскизы, заверенные в БТИ. Проходит для работ такого типа:

1. Смешение либо снос перегородок внутри дома. Единственное, они не должны быть несущими.
2. Прорубка окон и дверей.
3. Снос проемов независимо от их назначения.
4. Постройка новых перегородок с учетом допустимой нагрузки на поверхность.

Процедура перепланировки

Включает в себя такие действия:

1. Необходимо собрать пакет документов, подтверждающих будущую реконструкцию и процедуру перепланировки.
2. Наличие свидетельства о праве собственности.
3. В БТИ получается технический паспорт для реконструкции помещения.
4. Составляется технический эскиз или же план будущего объекта.
5. Пишется заявление в органы жилищной инспекции, и подаются на рассмотрение проектные документы.
6. Жилищная инспекция должна выдать положительный ответ.
7. Непосредственное проведение строительных работ.
8. Приемка перестроенного помещения уполномоченной комиссией. В нее включаются хозяева объекта, представители из ЖКХ, исполнители и уполномоченные представители городских властей и жилинспекции. Результатом проверки будет составленный акт, который будет поводом для внесения официально утвержденных поправок в документации для БТИ.
9. Бюро техинвентаризации проводит новые замеры объекта.
10. Оформляется и получается на руки новая техдокументация.
11. Выдается постановление заново утвердить документы частной собственности, в случае если поменялись характеристики качества помещения.

Может ли получить разрешение о перепланировке лицо, которое не является владельцем?

Иногда возникают ситуации, когда лицо, заявившее о своем желании переделать помещение, не выступает его владельцем. Тогда от него требуется подать такие документы:

1. Доверенность, заверенная у нотариуса.
2. Документ, который удостоверяет личность (как правило – паспорт).
3. Письменное подтверждение о согласии владельца недвижимости на проведение работ.

Утвержденные варианты

Когда в собственности находится типовое жилье, которое нуждается в перепланировании, могут рассматриваться уже готовые, утвержденные официальные варианты. Это уменьшит затраты ваших средств, которые могли уйти на оформление и регистрирование документов. Перепланировка будет проводиться по упрощенной процедуре.

Разновидности перепланировки помещений:

1. Косметический ремонт (смена покрытия на стенах и потолке, замена полов, ремонт узлов и различных соединений). Самый простой вид работ, при котором не нужны разрешительные документы и согласие местных властей.
2. Работы средние по сложности. Это снос, постройка стен (кроме несущей), прочих перегородок, монтаж и демонтаж различных устройств, (помимо повреждения общего стояка). На такие операции также не нужно согласие муниципальной службы, при этом приветствуется контроль специальными строительными организациями.
3. Капитальные работы. Относятся к ремонту и перестройке несущих конструкций и капитальных стен. В таких случаях обязательно нужно получить разрешение городских надзорных органов. Согласовывать перепланировку своего дома или квартиры стоит с местной администрацией.

Запрещенные виды работ. Это может быть снос межквартирных стен, перенесение отопления в нежилое помещение, которое находится снаружи, обустройство подогрева пола от общей системы электричества, самовольное перенесение стояков на газ, воду и канализацию. Все это категорически запрещено.

Если вы приняли решение приобрести или продать свою недвижимость. Первым делом необходимо, определить стоимости данного объекта недвижимости. В данном вопросе оценка объектов недвижимости очень важна, для того чтобы не ошибиться в цене и не продешевить. Большинство людей совершают одну, но очень существенную ошибку, считая, что могут определить стоимость своего жилья так сказать «на глаз».

Однако, они рискуют недооценить и таким образом, потерять не маленькую сумму денег. А также можно и переоценить и в итоге не продать, что может затянуться на очень длительный срок. В таком случае ожидание может обойтись на много дороже, чем услуги, которые оказывает профессиональный оценщик. В определении цены на недвижимость, важно учитывать некоторые факторы. Большую роль играет местоположение, насколько далеко жилье находиться от остановки и центра города, количество комнат, общая площадь, а также близость к лесу и реке, это в случае если вы выбираете, к примеру, коттедж.

Взять, например, квартиру, которая находится в доме на первом этаже и тут многие скажут, что первые и последние этажи дешевле всего. Но если предположить, что данная квартира расположена в доме, который находится в районе с повышенной бизнес активностью и окна квартиры выходят на самую выгодную сторону улицы. Такая квартира может в итоге оказаться, самой дорогой во всем доме, потому как отлично подходит под офисное помещение. А стоимость коммерческой недвижимости гораздо выше, нежели стоимость жилой. И переход этой квартиры из одного определенного вида недвижимости в кардинально другой, может зависеть от ее нынешней цены.

С точки зрения законодательства перепланировкой считается любое изменение конфигурации жилья. По факту проведения таких работ должны быть внесены соответствующие изменения в технический паспорт квартиры. Для этого требуется обязательное согласование проекта и пакета документов в органе местного самоуправления. При положительном решении вопроса можно приступать к строительным мероприятиям. Выполненные работы проверяет инспектор, после чего оформляется новый технический паспорт.

В случае игнорирования данной процедуры перепланировка квартиры считается незаконной. Как объяснить столь жесткий подход к владельцам жилья в вопросах обустройства принадлежащего им недвижимого имущества? Дело в том, что многие собственники зачастую производят изменения, которые категорически запрещены действующими нормами:

• размещают над жилыми комнатами ванную, уборную или кухню;
• увеличивают фактическую нагрузку на несущие конструкции здания;
• нарушают работу внутридомовой вентиляции;
• переносят отопительные радиаторы;
• монтируют теплые полы с использованием центральной подачи теплоносителя;
• делают штрабы под коммуникации в недопустимых местах;
• изменяют фасад многоквартирного дома.

Поэтому любая серьезная перестройка требует обязательного согласования. Самовольная перепланировка считается незаконной и карается административным наказанием в виде штрафа 2-2,5 тыс. руб. При определенных обстоятельствах судебная инстанция может вынести решение о продаже квартиры нарушителя с торгов. В последние годы жилищные инспекции и районные администрации все чаще подают подобные иски. Порядка 10% требований удовлетворяется, поскольку им удается доказать, что выполненные работы нарушают права соседей, несут непосредственную опасность для жизни и здоровья людей.

Совершенную перепланировку никогда не поздно узаконить. Для этого суд должен решить, что она не создает угрозы для здоровья и жизни людей, не нарушает интересы и законные права других граждан. Чтобы доказать это, необходимо подготовить акт строительно-технической экспертизы.

Квартиру с не узаконенной перепланировкой непросто продать. Под неё сложно получить ипотеку, поскольку банки досконально изучают объект и быстро обнаруживают самовольное внесение конструктивных изменений. В результате круг возможных покупателей сужается, возникают нежелательные возможности для обоснованного торга.

Покупка квартиры может быть достаточно муторным и даже опасным делом, можно столкнуться с довольно хитрыми мошенниками или просто с непутевыми продавцами, поэтому нужно как можно лучше обезопасить себя, чтобы не происходило никаких нежелательных сюрпризов.

Подготовительная стадия приобретения

В большинстве случаев, люди покупающие квартиру, уже имеют старую, но по каким-либо причинам они хотят переехать в более новую, более удобную для проживания. Советы которым будут написаны ниже.

При переезде с одной квартиры на другую, вам нужно очень хорошо убедиться, что у вас есть место где вы можете переночевать какое-то время. В другом случае, продавать свою квартиру без привязки к покупке другой, будет очень плохой идеей.

Во время выбора, помимо выложенных фотографий, нужно обращать внимание на то, как продавец отвечает на ваши вопросы. И формулируйте свои вопросы заранее чтобы ничего не упустить, это поможет вам избежать разных неприятных неожиданностей, как: шумные соседи, ужасный подъезд, плохой вид из окна и т. д.

Наличие подводных камней

Конечно же, крайне не стоит простому обывателю действовать самостоятельно, очень рекомендуется найти хорошее агентство по рекомендации или же профессионального брокера чтобы не упустить достаточно большое количество деталей, которые могут плохо сказаться на приобретении квартиры. Но если же все-таки решились самостоятельно организовать юридический процесс сделки и осознали все риски, стоит обращать внимание на определенные вещи, которые будут перечислены ниже:

1. Продавец имеет все нужные документы, такие как: свидетельства о праве собственности, кадастровые и тех. паспорта и договора основания на каждого законного владельца.
2. Нет лиц, ныне не прописанных, но имеющих право на проживание и после замены собственника такие как: тюремные заключенные, служащие в армии и т. д.
3. Нет лиц, снимающих квартиру. Жилье не находится под судебным арестом/в залоге/в ренте.
4. Приобрел ли владелец квартиру в браке и имеется ли письменное согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом.
5. Имеется ли собственник не достигший совершеннолетия.
6. Имеются ли задолженности по всем коммунальным платежам.
7. Нужно также проверить состояние владельца на психические расстройства, наркотическую и алкогольную зависимость.

При оплате, так же нужно понимать что такое аванс, а что такое задаток. Аванс — это предоплата, которая является возвратным средством при нарушении договора. Задаток же, наоборот является заключительной частью оплаты, так же являющимся доказательством заключения договора, и в отличии от аванса, задаток является невозвратным средством.

После же того, как сделка состоялась, перед подписыванием акта приема-передачи, стоит проверить квартиру еще раз. Неоднократно уже были ситуации, когда после первой проверки из квартиры вывозят все вещи вплоть до розеток. Поэтому некоторые риэлторы, очень торопятся побыстрее закончить все дела с бумагами и побыстрее убежать.

Хорошо подумайте – может, лучше продать не совсем удобное для вас жильё, а взамен купить то, что не требует перепланировки? Но, если уже точно решили – значит, собирайте документы и направляйтесь в лицензированную фирму, где есть профессиональные архитекторы, конструкторы и прочие специалисты. Из документов надо представить: копию свидетельства о собственности, технический паспорт квартиры или нежилого помещения (БТИ), планы вышележащих и нижележащих этажей (БТИ), заявление в произвольной форме. Самовольно не затевайте это мероприятие, не полагайтесь на расхожее мнение – «авось пронесёт», это чревато техническими ошибками, непониманием соседей и штрафами. Сейчас с этим не шутят. Проект должен быть у вас на руках, согласован в установленном порядке межведомственной комиссией!

Теперь несколько полезных советов относительно самой перепланировки. Если у вас в квартире старые окна, не подлежащие ремонту, заказывайте новые стеклопакеты. Здесь надо иметь в виду, что замену можно делать только на аналогичные существующим окнам (по рисунку и цвету). Если вы захотите изменить внешний вид оконных заполнений – это будет нарушением внешнего облика фасадов дома, что недопустимо.

Чаще всего в последнее время при заказах перепланировки собственники жилья просят разрешить пробивку дверных проёмов между кухней и гостиной, чтобы объединить и увеличить пространство. Есть нюансы и здесь. Открытый дверной проём можно делать при условии, если у вас электрическая плита. Если у вас – «в квартире газ» – объединение пространства возможно только при условии установки в новый проём раздвижной или обычной двери (чаще применяют остеклённые двери или раздвижные перегородки).

Вторая тема, которая часто поднимается в процессе перепланировки – увеличение площади санузла. Это можно сделать за счёт коридора или путём объединения туалета и ванной комнаты. Категорически запрещено нормами размещать помещения с «мокрыми» процессами над жилыми помещениями нижележащих квартир (для этого и требуется предоставление планов БТИ). Замену санитарных приборов и трубопроводов необходимо производить только при условии выполнения и согласования проектных работ, так как часто самовольные неквалифицированные действия жильцов могут нарушить существующие внутридомовые сети.

Категорически запрещается разборка несущих стен! Снос старых и возведение новых ненесущих перегородок разрешается, но опять есть условия. Проектировщики должны провести тщательное обследование и обмеры существующей планировки квартиры, чтобы не возникло неожиданных ситуаций. Дело в том, что планы БТИ не всегда дают полной картины расположения несущих и ненесущих стен, особенно в панельных домах. На эту тему есть много примеров, когда неквалифицированные действия по сносу стен приводят к большим неприятностям, если не сказать хуже. Пробивку проёмов в старых стенах надо делать, имея на руках чертежи с рекомендациями проектировщиков по технологии монтажа новых перемычек (они могут быть разными, в зависимости от материала самой стены).

Замена полов – один из важных моментов во время проведения перепланировки. Часто собственники квартир в старых домах разбирают до основания существующие «пироги» междуэтажных перекрытий. Здесь надо проявить осторожность и опять обратиться к проектировщикам. Есть типовые решения устройства полов с разными покрытиями (половая доска, ламинат, паркет, керамическая плитка и прочее). Главное, на что надо обратить внимание – это гидроизоляция и звукоизоляция (в зависимости от функционального назначения помещения). Проектировщики помогут выбрать оптимальный вариант устройства выбранного вами покрытия пола и дадут подробные узлы с физическими характеристиками каждого слоя. Требуется только рассчитать количество необходимых материалов, не забыть о проблеме выравнивания основания, а также исключить по возможности возникновение порогов.

Несколько советов от архитектора. Подумайте о функциональном зонировании каждого помещения вашей квартиры. Старайтесь не загромождать квартиру множеством мебели: есть возможность в процессе перепланировки запроектировать встроенные шкафы и гардеробные. Очень важно заранее решить проблемы с электроосвещением – этот вопрос могут решить квалифицированные электрики. Подумайте над несколькими «сценариями» освещения в каждой комнате, это даст возможность вариантности освещения, каждый уголок вашей квартиры станет индивидуальным.

Отделка стен вашей квартиры может быть разнообразной: от традиционных обоев до кирпичных стен в стиле «лофт», от зеркал до 3D-панелей, от натурального дерева до искусственного каменного шпона (и так далее). В настоящий момент на строительном рынке предложения по отделочным материалам настолько разнообразны, что нет никакой проблемы сделать ваше жильё поистине индивидуальным. Если есть возможность и средства обратиться к профессиональным дизайнерам – обращайтесь, если нет – станьте на время для себя дизайнером собственного жилища.

Услуга оценщика заключается в четком предоставлении актуальной и объективной стоимости выкупаемого объекта. В этом случае каждая из сторон может быть уверена, что не остается в проигрыше. В малом и среднем бизнесе оценке подвергается коммерческая недвижимость (офисы, склады, торговые комплексы и другие помещения, которые являются инструментом заработка).

Рассмотрим выгоду экспертной оценки на примере. Субъект малого или среднего бизнеса хочет выкупить офисное помещение у Департамента города Новосибирска. В этом случае для совершения сделки купли-продажи должен прилагаться отчет об оценке стоимости объекта, так как речь идет о приватизации. Департамент, в свою очередь, предлагает выкупить помещение за 40 миллионов рублей на основе массовой оценки. На усмотрение покупателя цена явно завышена и не соответствует ожиданиям. В пределах его возможностей сумма не более 27 миллионов рублей.

В этом случае есть несколько путей развития событий:

• одолжить недостающую сумму и согласиться с условиями сделки;
• обратиться к опытному оценщику, который сделает индивидуальную оценку конкретно на это офисное помещение.

Первый вариант подходит для тех, кто привык сорить деньгами. Второй более объективный и выгодный, так как стоимость услуг оценщика выйдет намного меньше, чем доплатить разницу в 13 миллионов рублей. Помимо этого, чтобы заключить правильный договор, который впоследствии нельзя будет расторгнуть на основе непредвиденных ситуаций, нужен грамотный и опытный юрист. В идеале, чтобы он и оценщик были в одном лице.

Что собой представляет оценка

Качественная оценка экспертом включает в себя:

• подбор перечня аналогичных объектов для проведения сравнительной характеристики;
• ознакомление с технической, экономической и правовой информацией данного помещения;
• определение престижности района;
• удобство подъезда к участку;
• размер помещения и уровень обустройства
• наличие и состояние систем вентиляции, энергообеспечения и прочих коммуникаций;

Это далеко не полный список, но из него уже можно понять, что проделать всю вышеперечисленную работу самому не под силу. Также нужно учитывать, что для предоставления отчета оценки при купле-продаже, учитывается только экспертное мнение, которое подтверждается наличием соответствующих документов.

Подведение итогов

Выгода заключается в:

• экономии больших денежных средств и времени;
• уверенности объективной стоимости приобретаемого объекта;
• избавлении «головой боли» от большого количества информации, с которой следует ознакомиться;
• уверенности грамотного составления договора;
• избавлении от рисков потери приобретенного имущества или денежных средств.

Наглядно видно, что при проведении купли-продажи коммерческого помещения, помощь экспертом необходимо в любом случае.

Любая сделка с недвижимостью сопровождается, прежде всего, ее оценкой. Существуют специальные независимые агентства, которые за определенную сумму оказывают такие услуги. Но как оценить свою недвижимость самостоятельно?

Для начала стоит привести перечень самых распространенных видов сделок, при которых необходимо производить оценку недвижимости:

• продажа квартиры;
• страхование недвижимости от несчастных случаев;
• судебные споры, связанные с недвижимостью;
• передача собственности в залог;
• внесение квартиры в уставный капитал предприятия;
• ликвидация собственности (в случае аварийного состояния здания или по решению мэрии);
• приватизация недвижимости.

Факторы, влияющие на оценку имущества

Главный критерий оценки имущества — это ее стоимость в данный момент на рынке недвижимости. Можно просмотреть объявления в газетах и в интернете о продаже аналогичных квартир, желательно в том же районе. Но чтобы полностью довериться этому способу оценки, нужно точно убедиться в том, что квартиры похожи по всем параметрам, таким как:

• общая площадь;
• наличие коммунальных услуг и отсутствие долгов по их оплате;
• расположение, близость к метро или маршрутным автобусам;
• наличие парковки;
• наличие лоджии;
• площадь кухни;
• состояние квартиры и уровень отделки;
• год постройки здания;
• криминальная обстановка в районе.

Если все эти факторы совпадают, то можно смело указывать такую же цену в своем объявлении. Именно эти параметры помогают профессиональным оценщикам определить стоимость квартиры.

Также на стоимость недвижимости влияет рост рыночных цен в разные периоды времени. От этого зависит так называемый «процент уторговывания» или скидки, которые делает продавец. В зависимости от периода различают:

• рост рынка;
• равновесное состояние;
• падение рынка;
• кризис рынка.

Например, во время роста рынка продавцы практически не делают скидки, поскольку знают, что со временем цены вырастут еще больше, а во время кризиса или спада скидки увеличиваются, так как продавец старается поскорее отдать квартиру, чтобы рыночная стоимость не упала еще сильнее. Во время роста рынка скидка составляет до 2%, во время равновесия около 4%, а во время падения недвижимость может стоить на 15% дешевле.

Как увеличить стоимость квартиры

Также подход к оценке имущества может меняться в зависимости от того, что желает получить продавец:

• Доход. То есть, продавцу нужно перепродать квартиру дороже, чем она стоила во время кризиса рынка. Он может стремиться окупить вложенные в ремонт или строительство деньги.
• Продажа квартиры с целью покупки новой или получения денег на строительство (при этом рассчитываются цены на сравнительно одинаковую недвижимость).

Вложение в ремонт квартиры больших средств поможет продать ее быстрее, но зачастую стоимость ремонта не окупается.

Если квартира бюджетная, то у покупателей нет лишних денег, чтобы оплачивать ремонт, а если это элитное жилье, то ремонт может просто не понравиться потенциальным собственникам.

Также важно, на каком этаже расположена квартира: как правильно квартиры на первом и последнем этажах стоят на несколько процентов дешевле, чем на остальных. Однако это относится только к старому фонду из-за опасности протекания крыши или нашествия насекомых из подвала. Что касается новостроек, то последние этажи даже популярны из-за открывающегося вида на город.

При оценке имущества в стоимость включаются затраты на оформление сделки, проценты агентства по недвижимости или риелтора. Эксперты не советуют завышать стоимость квартиры с целью извлечения дополнительной прибыли, дожидаться «неопытного покупателя». Такой способ чаще всего приводит к снижению спроса на квартиру, а пока она простаивает, может поменяться период рынка (рост сменится падением).

Независимые агентства по оценке

При оценке недвижимости самостоятельно существует риск не учесть один из факторов и продать квартиру дешевле, чем она стоит на самом деле. Большинство специалистов советуют обращаться к независимым агентствам по оценке недвижимости. Во-первых, продавец получает официальный документ (отчет об оценке недвижимости, который можно в случае необходимости показать покупателю), во-вторых, такая оценка будет точно характеризовать рыночную стоимость жилья, поэтому риск продешевить стремится к нулю.

Если же оценка оказалась не состоятельной, то всегда можно обратиться в суд с требованием не только вернуть деньги, отданные за оценку, но и возвратить недополученную при продаже прибыль.