Что придется пережить, затеяв перепланировку квартиры, многие знают лишь понаслышке, но страшно становится уже заранее. Наибольший ужас внушает аббревиатура БТИ – Бюро технической инвентаризации. И отнюдь не зря.
Стоит сразу оговориться, что, решив избежать всех проблем самым радикальным способом, то есть просто попытаться сделать все втихаря и ни с какими службами не связываться, человек сделает первую и самую большую ошибку. БТИ все равно зафиксирует перепланировку, потому что незаметного капитального ремонта не бывает. В результате горе-перепланировщик получит:
1. Штраф. Установлены следующие размеры штрафов за несанкционированную перепланировку: от 9000 рублей за квартиру и до 100000 рублей за офис. Штраф оформляет жилищная инспекция.
2. Необходимость получить разрешение на перепланировку у Жилинспекции. Это означает, что даже при полной выплате штрафа вам все равно придется обзавестись разрешением. Как правило, срок его ожидания составляет 2-3 месяца.
3. Возвращение помещению оригинального, первоначального состояния за ваш счет. Такой вариант возможен, если незаконная перепланировка помещений не проходит по нормам СНиП. Не стоит забывать и о том, что штраф все равно придется выплачивать, несмотря на ремонт.
4. Наконец – как результат – возможна продажа квартиры с торгов. За незаконную перепланировку квартиры последует заявление в суд. Результатом судебного разбирательства может стать продажа квартиры. Однако по закону вам будут обязаны вернуть часть денег, а точнее сумму, полученную вычитанием стоимости ремонта (для того, чтобы вернуть оригинальную планировку) из стоимости квартиры.
А еще разнообразные службы, включая СЭС, пожарных и других, берут «на заметку» перепланированное помещение, превращая его в свою кормушку. Также при необходимости взять кредит под залог такого имущества подавляющее большинство банков в кредите откажут.
Итак, осознав серьезность последствий, человек берется оформлять перепланировку законным образом.
Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена глава 4 Жилищного кодекса РФ. В ней говорится о том, что начать перепланировку квартиры или других помещений можно только после того, как Мосжилинспекция рассмотрит план перепланировки и выпишет вам официальное разрешение определенного образца.
Под переустройством жилого помещения подразумевают все изменения инженерной сетки и различных видов оборудования, которые необходимо занести в технический паспорт этого помещения.
Аналогична переустройству и перепланировка жилого помещения. Разница в том, что перепланировка – это внесение каких-либо изменений в конфигурацию помещения, которые должны будут отразиться в паспорте этого помещения.
Если обобщить вышесказанное, получаем следующее. Любое изменение планов БТИ нужно обязательно согласовывать. Что входит в планы БТИ? – Стены, проемы, перегородки, окна, санитарно-техническое оборудование всех типов, кухонные плиты и инженерные стояки.
А теперь перейдем к самому главному. Не все изменения в планировке нужно согласовывать. Согласования не требуют:
- Разборка встроенной мебели вроде шкафов. Важно, чтобы шкафы не создавали отдельных помещений, подходящих под технический учет.
- Косметический ремонт. В него также входит замена наружных столярных элементов (сам рисунок и цвет столярных элементов должен остаться без изменения).
- Простая замена инженерного оборудования схожим инженерным оборудованием. То есть характеристики нового оборудования должны быть похожими на характеристиками старого.
Список этот очень короткий, чего нельзя сказать о списке запрещенных работ:
- Демонтаж несущих конструкций и несущих опор, стен и балок.
- Демонтаж вентиляционных коллекторов.
- Увеличение площади кухни, санузла, ванной за счет жилого помещения и наоборот.
- То есть увеличивать площадь жилого помещения за счет ванны и т. д. также нельзя.
- Перепланировка помещений, которая приводит к ухудшению эксплутационных условий и ухудшению доступа к отключающим устройствам и коммуникациям.
- Полноценный перенос кухни на жилую площадь.
- Уменьшение каналов естественной вентиляции.
- Перепланировка жилого помещения , объединяющая кухню с газовой плитой и жилое помещение.
- Установка подогреваемых полов или специальных устройств на балконах и лоджиях.
- Перепланировка, подразумевающая прямой выход из помещения с унитазом в жилое помещение.
- Перепланировка квартир в строениях, готовящихся к сносу в ближайшие три года. Исключение составляют перепланировки , которые приводят к повышению безопасности проживания в данном здании.
- Перепланировка помещения без информирования совершеннолетних жильцов квартиры и согласия самого владельца квартиры.
- Перепланировка помещения , которая ухудшает работу противопожарных устройств.
- Перепланировка, которая изменяет в худшую сторону прочность и внешний вид фасадов.
- Перепланировка, которая предварительно не будет внесена в паспорт домовладения. Речь также и о смежных помещениях.
- Перепланировка, в которую входит замуровывание разводки и газовых стоек в стены.
- Перепланировка помещения, в которую входит установка санузла над кухней или жилыми помещениями соседей.
- Ликвидация естественного освещения или перекрытие отопительного оборудования.
- Запрещается нарушение любых строительных, технических, санитарно-гигиенических и других официальных требований.
- Перепланировка и прочие мероприятия, которые приведут к любому ухудшению эксплуатации жилого помещения.
- Мероприятия, которые ухудшают условия проживания.
- Перепланировка, после которой образуется комната со следующими минимальными размерами: площадь – 9 квадратных метров, ширина – 2,25 метра.
- Перепланировка, которая изменяет площадь подсобной площади в минус жилой.
- Наконец, находится под запретом перепланировка, целью которой является изменение внешнего облика балконов и лоджий вразрез с архитектурным стилем всего жилого помещения.
Но и это еще не все. Дело в том, что различные предписания, постановления и прочее меняются у БТИ, как погода в апреле. Ежегодные обновления полностью перечеркивают те нормы, что были год назад. А так как ремонт и перепланировка имеют примерно такой же временной срок, если не больше, то можно оказаться в очень неприятной ситуации. В БТИ могут одобрить и утвердить какой-то элемент вашей перепланировки, а через год выпучить глаза: «Вы что, это же категорически запрещено!».
В общем-то, если документальное одобрение у вас на руках, скорее всего, сделать вам ничего не смогут. Можно считать, что повезло. Но нюансов здесь море, и даже люди сведущие – специалисты, занимающиеся помощью в оформлении документов, – иногда могут лишь разводить руками. К примеру, до недавнего времени кондиционеры устанавливались самовольно, и никого этот вопрос не волновал. А теперь на это тоже нужно отдельное одобрение Бюро.
Следует добавить, что эти предписания касаются квартир, находящихся в собственности. Если квартира куплена по ипотеке, то проблем еще больше, так как по своему статусу ваша квартира вам практически не принадлежит. В том случае, если кредитор не сможет расплатиться, квартира отойдет банку. Банку лишние проблемы не нужны, ему нужна та квартира, за которую он выдал деньги, и в ней не должно появиться никаких осложняющих перепродажу нововведений.
Перепланировка делится на два вида: упрощенная (по эскизу) и перепланировка по проекту. В понятие упрощенной планировки входят:
- Простое перемещение сантехнических приборов.
- Разборка несущих перегородок внутри жилого помещения.
- Замуровывание или полная заделка дверных проемов.
- Устройство проемов в ненесущих перегородках и самих перегородок.
- Изменение месторасположения нагревательных приборов без создания дополнительных сетей. Как и было написано выше, исключение составляют радиаторы на лоджиях и балконах.
Естественно, если планировка подпадает под эти параметры, на нее требуется существенно меньше документов. Понадобятся:
- документы БТИ (технический паспорт, форма 1а);
- правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, договор купли-продажи и др.);
- эскиз предполагаемой перепланировки (2 экземпляра обязательно);
- выписка из ЕИРЦ, паспортного стола;
- техническое заключение по требованию Мосжилинспекции ТЗК.
На сбор этих документов нужен не один-два месяца и около 30 тысяч рублей.
А вот более основательная перепланировка по проекту потребует куда больше сил и времени. Это можно понять по одному только списку документов:
- новая справка БТИ (обязательно не старше одного года);
- техническое заключение (ТЗК) о возможности проведения соответствующей перепланировки квартиры;
- проект перепланировки квартиры, который подготовлен компанией, имеющей официальную лицензию на проектирование;
- положительное заключение ТУ ТО Роспотребнадзора (СЭС), которое разрешает перепланировку квартиры;
- выписка из домовой книги;
- согласие всех собственников квартиры;
- положительное заключение АПУ (если перепланировка меняет фасад здания);
- положительное заключение авторов проекта дома или уполномоченной архитектурной организации о возможности перепланировки данной квартиры;
- положительное заключение ГУ МЧС России (пожарная служба), которое разрешает перепланировку квартиры;
- согласование с балансодержателем помещения (ДЭЗ или ТСО);
- удостоверенная копия финансово-лицевого счета;
- договор на осуществление полноценного технического надзора за строительными работами с организацией, имеющей соответствующую лицензию;
- нотариально заверенная копия свидетельства о собственности на жилое помещение, квартиру;
- согласие владельцев соседних помещений или действительный страховой полис, страхующий от рисков причинения вреда примыкающим соседним помещениям.
Список этот к тому же неполный. Как было сказано выше, многое постоянно меняется, некоторые документы могут быть исключены из перечня, или, наоборот, от вас неожиданно могут потребовать какую-нибудь справку, не требовавшуюся ранее.
Оформление всех бумаг может занять до полугода, а если полностью заниматься этим самостоятельно – то хоть два года. Потратить также придется от 80 тысяч до 140 тысяч рублей.
Так или иначе, всегда можно найти, к чему придраться. Сколько бы вы не старались, в конечном счете все зависит от проверяющей инспекции. Она в большинстве случаев является воплощением всех анекдотов и негативных отзывов россиян о бюрократии. При желании какие-то недочеты и недостатки у вас всегда найдутся.
Как решать эту проблему, зависит уже только от человека. Кто-то решает обойтись малой кровью и дает взятку, кто-то затевает скандал и судебные разбирательства. И то, и другое неприятно, как и вся процедура согласований при перепланировке в целом.
«Дыр» в законодательстве, когда дело касается БТИ, больше, чем в швейцарском сыре. Здесь как никогда бесперебойно работает сатиричное правило «Закон не для людей, а против них».
Можно сказать одно: нервы дороже денег. Если во имя экономии вы решите заниматься всем самостоятельно, то мало того, что потеряете кучу времени и нервов, так еще и денег в результате больше потратите. Это примерно то же самое, что сэкономить в суде на адвокате и защищаться самостоятельно. Лучше, конечно же, обратиться к специалистам и поберечь собственное здоровье и время.